jueves, 25 de febrero de 2016

FIBRAS, modelo estrella de inversión, ¿en riesgo?


Una FIBRA es un fideicomiso* conformado por un portafolio de propiedades inmobiliarias diversificadas otorgadas para la renta y administración de manera que obtengan ganancias derivadas de la especulación comercial.  El portafolios incluye inmuebles del tipo residencial, oficinas, centros comerciales, propiedades de uso industrial y hoteles entre otros los cuales se clasifican de acuerdo al tipo de inmueble, tipo y número de inquilinos, localización geográfica, etc.

Las Fibras se cotizan en el mercado de valores (Bolsa Mexicana de Valores, BMV), lo cual les permite obtener rendimientos de inversión a través de la especulación, de las propiedades y grandes proyectos que forman parte de la fibra.

El esquema de inscripción del Fideicomiso en el mercado de valores, le permite a sus propietarios una contraprestación económica a cambio de la aportación al fideicomiso de los inmuebles, que permiten establecer la oferta inmobiliaria de la FIBRA. Una vez inscrito en la BMV, la FIBRA emite certificados para ser adquiridos por el gran público inversionista, estos ingresos son distribuidos a los integrantes de la FIBRA, el 95% de la utilidad anual se distribuye entre los tenedores de certificados, a su vez los certificados, al tratarse de documentos negociables, pueden comercializarse a través de casa de bolsa para que el usuario obtenga liquidez. La administración y operación de los bienes raíces se deja a cargo de profesionales inmobiliarios.

Las FIBRAS y su inscripción y emisión de certificados tienen ciertos objetivos económicos, como son:

La emisión de certificados permite crear mecanismos que canalizan fondos de los ahorradores a los inversionistas, permiten la distribución de riesgos, maximizan la plusvalía de inmuebles, consigue la revaluación de bienes raíces que pertenecen a la FIBRA, que de operar de manera aislada no lo conseguirían y crean mecanismos de información sobre precios,.

Ahora bien, hasta febrero 2016 se encontraban listadas 10 FIBRAS en la BMV:


CLAVE NOMBRE

DANHOS CONCENTRADORA FIBRA DANHOS, S.A. DE C.V.  
FIBRAHD ACTINVER CASA DE BOLSA, SA.DE C.V. DIVISIÓN FIDUCIARIA
FIBRAMQ       MACQUARIE MEXICO REAL ESTATE MANAGEMENT S.A.DE C.V.
FIBRAPL PROLOGIST PROPERTY MEXICO, S.A. DE C.V.
FIHO CONCENTRADORA FIBRA HOTELERA MEXICANA, S.A. DE C.V.
FINN ASESOR DE ACTIVOS PRISMA, S.A.P.I. DE C.V.
FMTY FIBRA MTY, S.A.P.I. DE C.V.
FSHOP FIBRA SHOP PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS, S.AP.I. DE C.V.
FUNO FIBRA UNO ADMINSTRACIÓN, S.A. DE C.V.
TERRA PLA ADMINISTRADORA INDUSTRIAL, S. DE R.L. DE C.V.


Sin embargo ya desde finales de 2014, Banxico advirtió sobre riesgos en las FIBRAS, debido a que estos fideicomisos pretenden involucrarse dentro de la cadena de intermediación crediticia, al tratar de otorgar créditos hipotecarios y a desarrolladores, lo cual requirió del endurecimiento de las reglas  para el sector, de manera que el límite máximo de endeudamiento sea del 50% del valor contable de sus activos, asimismo requiere de mantener un índice de cobertura de servicio de la deuda por arriba del mínimo. El número de FIBRAS que mantienen trámites de inscripción en el mercado de capitales también aumentará, incluyendo al menos dos nuevas emisoras que incorporarán la cadena de intermediación crediticia dentro de su esquema de negocios.

Por otra parte el que las rentas estén indexadas al dólar norteamericano, ha tenido como efecto, al menos en teoría que los FIBRAS ganen con la depreciación de la moneda mexicana.
Sin embargo, también hay que considerar que a futuro y ante el incremento de precios de arrendamientos el sector de rentas crezca de manera marginal, pues ante la adversidad al riesgo se crean pocos incentivos para rentar. Y ante el panorama de incertidumbre económica mundial, las empresas son cautas respecto a la toma en arrendamiento de nuevas instalaciones frente a la creciente oferta de espacios nuevos que se están construyendo en el país, lo cual en un determinado momento puede abaratar el precio de rentas por la sobreoferta de miles de metros cuadrados de nuevos desarrollos. Varios analistas han considerado a las FIBRAS inmunes a los efectos de la depreciación, pero Banxico ve vulnerables a FIBRAS y FONDOS, debido al ajuste de las tasas de interés, de niveles altos de apalancamiento, presiones cambiarias.



  • Fideicomiso es el contrato por medio del cual el fideicomitente transmite la propiedad o titularidad de uno o más bienes o derechos, para ser destinado a fines lícitos y determinados, encomendado la realización de dichos fines  a la propia institución fiduciaria. (LGTOC)



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